잠실 주공5단지·장미아파트 재건축 — 전세 세입자는 언제 나가야 하나

2026년 7월 1일, 잠실 주공5단지 재건축 사업시행계획인가가 승인됐습니다. 1996년 추진위원회 구성 이후 30년 만입니다.

이 소식은 거의 모든 언론이 다뤘습니다. 그런데 기사 대부분이 조합원 관점입니다. 분담금이 얼마인지, 시세가 얼마나 오를지에 관한 이야기들이죠.

이 글은 다른 이야기를 합니다. 지금 그 단지에 전세나 월세로 살고 있는 사람들, 그리고 잠실에서 전세를 구하고 있거나 재계약을 앞둔 사람들에게 필요한 정보를 정리했습니다.

시세 전망은 하지 않습니다. 대신 언제 나가야 하는지, 무엇을 받을 수 있고 받을 수 없는지를 다룹니다.

3주 전에 무슨 일이 있었나

2026년 7월 1일 서강석 송파구청장이 잠실 주공5단지 재건축 사업시행계획인가를 승인했습니다.

사업시행인가는 재건축 절차의 이른바 「8부 능선」입니다. 이 단계를 넘으면 관리처분 → 이주 → 철거 → 착공 → 일반분양으로 이어집니다.

그리고 바로 다음 날인 7월 2일, 강남 은마아파트도 사업시행계획인가를 받았습니다. 이게 나중에 중요해집니다.

두 단지 현황

	잠실 주공5단지	잠실 장미 1·2·3차
준공	1977년 (49년차)	1979년(1·2차) / 1984년(3차)
현재 세대수	3,930세대	3,522세대
최근 단계	2026.7.1 사업시행계획인가	2026.3.19 정비계획 변경 가결
재건축 후	6,411가구	미확정
최고 층수	지하 4층~지상 65층	미확정
부지 면적	358,077㎡	—

주공5단지는 주택용지에 최고 49층 4,942가구, 복합용지에 최고 65층 1,469가구가 들어서고 판매·업무·문화시설이 결합된 복합 단지로 조성될 예정입니다.

두 단지를 합치면 현재 7,452세대입니다. 여기 사는 사람들이 몇 년 안에 모두 한 번씩 이사를 나가게 됩니다.

이주는 언제 시작되나

조합이 제시한 일정은 다음과 같습니다.

시기	단계
2026년	관리처분 (조합원 분양)
2026년 말	이주 시작
2027년	철거
2028~2029년	일반분양

중요 — 이 일정은 조합 계획이지 확정된 날짜가 아닙니다. 재건축 일정은 거의 항상 밀립니다. 단지에서 8년째 전세로 살고 있다는 한 주민은 언론 인터뷰에서 "재건축이 빨리 진행될 것이라는 기대는 하지 않는다"고 말했습니다.

다만 사업시행인가가 난 이상 방향은 정해졌습니다. 시기의 문제이지 여부의 문제가 아닙니다. 준비할 시간이 1년일 수도, 3년일 수도 있다는 뜻입니다.

★ 세입자가 반드시 알아야 할 것

여기가 이 글의 핵심입니다. 재건축 기사에는 거의 안 나오는 내용입니다.

재건축에는 세입자 주거이전비가 없습니다

많은 분들이 재개발과 재건축을 같은 것으로 알고 계십니다. 법적으로 다릅니다.

구분	재개발	재건축
세입자 주거이전비	지급 대상	법정 지급 의무 없음
이사비	지급 대상	법정 지급 의무 없음
임대주택 입주권	일정 요건 시 부여	해당 없음
조합원 이주비 대출	조합원 대상	조합원 대상

「도시 및 주거환경정비법」상 주거이전비·이사비 등 손실보상 규정은 재개발사업에 적용됩니다. 재건축사업은 원칙적으로 대상이 아닙니다.

주공5단지와 장미아파트는 둘 다 재건축입니다. 즉 세입자는 법적으로 보상을 받을 근거가 없습니다.

다만 — 조합 정관이나 개별 합의로 이사비 등을 지급하는 사례가 있습니다. 또한 개별 사안에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다. 본인 상황은 반드시 변호사나 대한법률구조공단(국번없이 132)에 확인하시기 바랍니다. 이 글은 법률 자문이 아닙니다.

그래도 계약 기간은 보호받습니다

보상이 없다는 것과 당장 쫓겨난다는 것은 다른 이야기입니다.

주택임대차보호법상 대항력을 갖추고 있다면(전입신고 + 실제 거주), 계약 기간 동안의 거주는 보호받습니다. 집주인이 바뀌어도 마찬가지입니다.

문제는 계약갱신요구권입니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있고, 재건축 이주 시기에는 이런 사유가 발생하기 쉽습니다. 갱신이 거절되면 계약 만료 시 나가야 합니다.

지금 확인할 것 3가지

1. 내 계약 만료일이 언제인가
2026년 말~2027년에 만료된다면 이주 시기와 겹칠 가능성이 높습니다. 달력에 표시해두세요.

2. 전세보증금 반환 안전장치가 있는가
확정일자, 전세권 설정, 전세보증금 반환보증(HUG·SGI) 가입 여부를 확인하세요. 재건축 이주 국면에서는 보증금 반환이 늦어지는 사례가 생길 수 있습니다.

3. 조합 사무실에 직접 문의
세입자 대상 안내가 있는지, 이사비 지급 계획이 있는지 물어보세요. 조합마다 다릅니다.

잠실에서 전세 구하는 분들께

세입자가 아니어도 영향을 받습니다.

주공5단지와 장미아파트를 합쳐 7,452세대가 순차적으로 이주하면, 그 수요가 주변으로 흩어집니다. 언론 인터뷰에 나온 주민들의 이주 계획을 보면 방향이 보입니다.

연령대	이주 계획
80대 조합원	"재건축 후 입주까지 시간이 걸려 노인들은 대부분 집을 팔고 나갈 것"
50대 조합원	"위례 신도시 전세로 잠시 옮길 생각"
30대 조합원	"강남권 전월세를 감당할 여력이 없어 부모님 댁에서 지낼 예정"

강남권 전월세를 감당하기 어려워 위례·부모님 댁 등으로 나가는 흐름이 읽힙니다. 다만 일부는 잠실 인근에 남으려 할 것이고, 그만큼 주변 전세 수요가 늘어날 수 있습니다.

전세 계약을 앞두고 계시다면 이주 시작 시점 전후를 피하는 것도 하나의 선택지입니다. 다만 정확한 시점은 아직 아무도 모릅니다.

은마아파트와 겹치는 문제

앞서 언급한 7월 2일 은마아파트 인가가 여기서 중요해집니다.

두 단지 모두 비슷한 시기에 이주가 진행되면 강남권 전월세 시장에 동시에 충격이 갈 수 있습니다. 단지 주민들 사이에서도 "서울시가 이주 시기를 인위적으로 조정할까 걱정된다"는 우려가 나옵니다.

실제로 서울시는 과거에도 정비사업 이주 시기를 조정한 사례가 있습니다. 즉 조합 계획대로 2026년 말에 이주가 시작되지 않을 가능성도 있습니다. 이 부분은 계속 지켜봐야 합니다.

장미아파트는 아직 시간이 있습니다

장미 1·2·3차는 2026년 3월 19일 서울시 도시계획위원회에서 정비계획 결정변경 및 경관심의안이 가결됐습니다. 상가와의 법적 분쟁도 법원이 조합 손을 들어주면서 정리됐습니다.

다만 아직 사업시행인가 전 단계이고, 설계를 두고 조합 내부 논의가 진행 중입니다. 2026년 6월에는 조합원 30여 명이 주동 설계 보완과 시공사 대안설계를 요구하며 집회를 열기도 했습니다.

주공5단지보다 이주가 늦어질 가능성이 높습니다. 장미아파트 세입자분들은 상대적으로 시간 여유가 있는 편입니다.

정리

해당되는 분	지금 할 일
주공5단지 세입자	계약 만료일 확인 → 조합에 세입자 안내 문의 → 보증금 안전장치 점검
장미아파트 세입자	아직 여유 있음. 사업시행인가 시점 주시
잠실 전세 구하는 분	이주 시작 시점 정보 주시. 계약 시기 조정 검토
잠실 거주 학부모	이주 규모에 따라 학급 편성 변동 가능. 교육지원청 확인

확인처

· 잠실주공5단지 재건축 정비사업 조합 (단지 내 사무실)
· 송파구청 주택과 — 정비사업 진행 현황
· 대한법률구조공단 국번없이 132 — 임대차 법률 상담 (무료)
· HUG 주택도시보증공사 — 전세보증금 반환보증 문의

본 글은 2026년 7월 21일 기준 공개된 언론 보도와 자료를 정리한 것입니다. 재건축 일정은 변경될 수 있으며, 세입자 권리에 관한 내용은 일반적인 설명으로 법률 자문이 아닙니다. 개별 상황은 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

본 글은 특정 부동산의 매수·매도를 권유하거나 시세를 전망하지 않습니다.

진행 상황이 바뀌면 이 글을 업데이트하겠습니다.