잠실르엘 vs 래미안아이파크 2탄 — 실거래가·세금·거래 빈도, 팩트만 정리

1탄(생활 동선 비교)에 이어, 이번에는 많은 분들이 가장 궁금해하는 가격과 세금을 정리했습니다.

먼저 분명히 해둡니다. 이 글은 어느 단지가 더 오른다거나, 사라/팔라는 이야기가 전혀 아닙니다. 공개된 실거래 자료와 세금 계산 「구조」를 정리한 것뿐입니다. 저는 공인중개사도 세무사도 아닙니다. 실제 판단과 계산은 반드시 공식 자료와 전문가를 통해 하셔야 합니다. 가격은 매일 바뀌므로 날짜를 꼭 확인하세요.

1. 실거래가 — 2026년 상반기 기준

두 단지 모두 전용 84㎡(약 34평) 기준으로, 공개 보도에 나온 수치입니다.

단지	전용 84㎡ 참고가	비고
잠실르엘	약 41억 → 43.5억	넉 달 사이 2.5억 상승 (2026 상반기 보도)
잠실래미안아이파크	약 41억 대	보류지 기준가 39.08억, 실거래 대비 약 2억 낮게 책정

· 잠실르엘 분양권은 2026년 6월 기준 최고 53억, 평균 약 33.3억으로 집계됐습니다(평형·층 혼재).
· 래미안아이파크는 2026년 6월 보류지 6가구를 84㎡ 기준가 39.08억에 공고했는데, 이는 당시 실거래가보다 약 2억 낮은 수준이었습니다.

⚠️ 위 숫자는 특정 시점·특정 층·특정 향의 개별 사례입니다. 같은 84㎡라도 층·향·동에 따라 수억 원씩 차이가 납니다. 「이 단지는 43억」이라고 단정하면 안 됩니다.

2. 가격을 직접 확인하는 법 (이게 제일 중요합니다)

블로그 숫자를 믿지 마시고, 공식 원본을 직접 보세요. 전부 무료입니다.

확인처	무엇을 보나
국토교통부 실거래가 공개시스템 (rt.molit.go.kr)	실제 신고된 매매·전월세 거래 전건. 층까지 공개
부동산공시가격 알리미 (realtyprice.kr)	공동주택 공시가격 (세금 기준)
홈택스 / 위택스	보유세·취득세 모의계산
KB부동산·호갱노노·직방	시세 흐름과 매물 호가 (참고용)

특히 국토부 실거래가는 「신고된 실제 거래」라, 부풀려진 호가와 다릅니다. 매수를 진지하게 검토한다면 여기부터 보는 게 맞습니다.

3. 공시가격 — 신축이라 주의가 필요합니다

세금의 기준이 되는 것은 실거래가가 아니라 공동주택 공시가격입니다.

그런데 두 단지는 2025~2026년에 막 입주한 신축입니다. 공동주택 공시가격은 매년 1월 1일 기준으로 4월 말경 공시되므로, 입주 직후에는 공시가격이 아직 없거나 첫 공시만 반영된 상태일 수 있습니다.

즉 「이 아파트 보유세는 얼마」라고 지금 딱 잘라 말하기 어렵습니다. 공시가격이 확정돼야 계산이 됩니다. 부동산공시가격 알리미에서 해당 동·호의 공시가격을 먼저 확인하세요.

3-1. 평형별 공시가격 — 두 단지는 지금 상황이 다릅니다

많은 분이 두 단지의 평형별 공시가격을 나란히 비교하고 싶어 하십니다. 그런데 지금은 그 비교가 성립하지 않습니다. 이유가 중요합니다.

공동주택 공시가격은 매년 1월 1일에 존재하는 주택을 대상으로, 그해 4월 말에 공시됩니다. 그래서 입주 시점에 따라 첫 공시 여부가 갈립니다.

단지	입주	2026.1.1 시점	2026년 공시가격
잠실래미안아이파크	2025.12.31~	이미 준공·존재	첫 공시 반영 가능성 높음 (2026.4.30 공시분)
잠실르엘	2026.1~	기준일 직후 입주	아직 없을 가능성 → 첫 공시는 2027.4.30 예상

즉 한쪽은 공시가격이 있고 다른 쪽은 아직 없을 수 있어, 2026년 기준으로는 평형별 1:1 비교 자체가 불가능합니다. 「첫 공시만 반영된 상태」란 바로 이 시차를 말합니다. 정확한 확정은 각 동·호를 직접 조회해야 합니다.

그럼 대략이라도 어떻게 가늠하나 — 현실화율 69%

공동주택 공시가격은 시세의 일정 비율로 매겨집니다. 이 비율이 현실화율(시세반영률)이고, 2026년은 69%로 동결됐습니다(2023년 이후 4년 연속 동결). 이걸로 역산 추정이 가능합니다.

공시가격 ≈ 시세 × 0.69

예를 들어 전용 84㎡ 시세가 약 42억이라면, 공시가격은 대략 29억 안팎으로 추정됩니다. (42억 × 0.69 ≈ 28.98억)

⚠️ 이건 어디까지나 산술 추정입니다. 실제 공시가격은 동·층·향·기준시세 산정에 따라 달라지고, 신축 첫 공시는 특히 편차가 큽니다. 추정치를 세금 계산에 그대로 넣지 마세요. 반드시 실제 공시가격으로 계산해야 합니다.

평형별 공시가격, 직접 조회하는 법 (5분)

가장 정확한 방법입니다. 무료입니다.

1. 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr) 접속
2. 「공동주택 공시가격 열람」
3. 지번검색 → 서울 → 송파구 → 신천동 → 번지 입력
  · 래미안아이파크: 신천동 20-4
  · 르엘: 해당 지번(단지 정문 주소로 확인)
4. 보안문자 입력 → 동·호 선택 → 전용면적별 공시가격 확인

※ 이 사이트는 조회 시 보안문자(캡차) 입력이 필요합니다. 자동 조회가 막혀 있어, 이 부분은 직접 하셔야 합니다. 동·호마다 공시가격이 다르므로, 관심 평형의 대표 호수 몇 개를 뽑아 비교하시면 됩니다.

조회한 실제 수치를 알려주시면, 그걸로 보유세 개략 계산까지 이어서 정리해 드릴 수 있습니다.

4. 세금 — 금액이 아니라 「구조」로 이해하세요

40억대 주택은 세금 구간이 복잡합니다. 정확한 금액은 개인 상황(주택 수, 보유 기간, 연령, 조정지역 여부)에 따라 크게 달라지므로, 여기서는 어떤 세금이 언제 붙는지 구조만 정리합니다.

① 살 때 — 취득세

주택 취득세는 가격 구간별로 세율이 다릅니다. 9억 초과 주택은 기본 3%이며, 여기에 지방교육세, (전용 85㎡ 초과 시) 농어촌특별세가 더해집니다. 다주택자·조정대상지역은 중과세율(8%·12%)이 적용될 수 있습니다.

40억대 주택이면 취득세만 억 단위입니다. 1주택이냐 다주택이냐에 따라 수억 원이 갈립니다. → 위택스 취득세 계산기로 본인 조건을 넣어 확인하세요.

② 가지고 있을 때 — 보유세 (재산세 + 종합부동산세)

매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과됩니다.

· 재산세 — 공시가격 기반, 매년 7월·9월 분납
· 종합부동산세 — 공시가격 합계가 기준선(1주택자 공제 있음)을 넘으면 부과. 40억대 단독 소유면 종부세 대상이 될 가능성이 높습니다.

일부 언론은 잠실르엘 보유세를 연 1,800만 원대로 추정했으나, 이는 특정 조건의 추정치이며 공시가격·보유자 조건에 따라 달라집니다. 숫자를 그대로 믿지 마세요.

③ 팔 때 — 양도소득세

시세 차익에 부과됩니다. 1세대 1주택 비과세(고가주택은 일부 과세), 보유·거주 기간 공제, 다주택 중과 등 변수가 가장 많은 세금입니다. 반드시 세무사 상담이 필요한 영역입니다.

5. 매매 vs 전월세 — 거래 성격이 다릅니다

두 단지는 입주 시점이라 거래 패턴에 특징이 있습니다.

· 잠실르엘은 일반분양 물량이 219세대로 적고 조합원 비중이 높아, 초기 매매 물량 자체가 제한적입니다.
· 래미안아이파크는 일반분양 589세대로 상대적으로 물량이 많고, 입주장 특성상 전월세 물량이 동시에 쏟아지는 시기입니다.

입주 초기에는 잔금을 치르기 위해 전세를 내놓는 세대가 많아 전월세 거래가 매매보다 활발한 경향이 있습니다. 실제 매매/전월세 건수는 국토부 실거래가에서 월별로 직접 확인할 수 있습니다. (단지명 검색 → 거래 유형별 필터)

6. 민원·분쟁 — 가격에 안 나오는 정보

시세표에는 안 나오지만 실거주엔 중요한, 실제 있었던 민원들입니다.

단지	민원·이슈	출처 시점
래미안아이파크	단지 일부 동만 잠현초로 분리 배정하는 통학구역 조정안에 입주예정자협의회 반발	2025.10
잠실르엘	「한강뷰가 3분의 1뿐」 설계안에 조합원 반발, 대안설계·주동 설계 보완 요구 집회	2026.6 (장미 사례와 혼동 주의 — 아래 참고)

※ 정확성 참고 — 설계 반발 집회 보도는 인근 재건축 단지 사례와 함께 다뤄진 바 있어, 단지별 사실관계는 원 기사와 조합 공지로 재확인이 필요합니다. 확정 사실로 단정하지 않았습니다.

통학구역 건은 2025년 12월 확정 예정이었으나 최종 결과는 공개 확인되지 않았습니다. 자녀가 있으시면 강동송파교육지원청에 직접 문의하세요. (1탄에서 상세히 다뤘습니다)

정리

항목	확인 위치
실제 거래가	국토부 실거래가 (rt.molit.go.kr)
세금 기준 공시가격	부동산공시가격 알리미
취득세 계산	위택스
보유세·양도세	홈택스 + 세무사
통학·민원	강동송파교육지원청, 조합

결론은 간단합니다. 블로그(이 글 포함)의 숫자는 참고만 하고, 실제 결정은 공식 원본으로 하세요. 40억대 거래에서 몇 %의 오차는 수천만 원입니다.

본 글은 2026년 7월 기준 공개된 언론 보도·공공 데이터를 정리한 것으로, 특정 부동산의 매매·투자를 권유하거나 가격을 전망하지 않습니다. 필자는 공인중개사·세무사가 아니며, 세금·거래에 관한 판단은 반드시 관련 전문가 및 공식 기관을 통해 확인하시기 바랍니다. 실거래가·세율·공시가격은 수시로 변동됩니다.