다음 변동 가능일 — 10월 22일, 11월 26일 금통위
집주인에게서 "보증금을 좀 낮추고 월세로 돌립시다"라는 연락을 받으면, 대부분 그 자리에서 검색창을 엽니다. 그리고 대개 연 4.5%라는 숫자를 만납니다.
그 숫자로 계산하면 틀립니다. 지금 상한은 5.00%입니다.
왜 4.5%가 아닌가
법정 전환율 상한은 한국은행 기준금리에 자동으로 붙어 움직입니다. 그런데 기준금리가 최근 두 달 사이에 두 번 올랐습니다.
7월 16일, 한국은행은 3년 6개월 만에 금리를 올렸습니다. 2.50%에서 2.75%. 시장은 여기서 한동안 쉬어갈 것으로 봤습니다. 금융투자협회 설문에서 채권 종사자 100명 중 79%가 8월 동결을 점쳤습니다. 그런데 8월 27일 금통위는 다시 0.25%p를 올렸습니다. 연 3.00%. 두 회의 연속 인상은 2022년 4월부터 이어졌던 긴축 이후 3년 7개월 만이었습니다.
| 법정 전월세 전환율 상한의 이동 | ||
| 4.50% | 4.75% | 5.00% |
| 기준금리 2.50% ~ 2026.7.15 |
기준금리 2.75% 7.16 ~ 8.26 |
기준금리 3.00% 2026.8.27 ~ 현재 |
지난봄에 쓰인 글은 4.5%에 멈춰 있고, 7월에 부지런히 고친 글도 4.75%까지밖에 못 갔습니다. 검색 상위에 뜬다고 최신인 건 아닙니다.
3억을 돌리면 월 125만 원
계산식 자체는 단순합니다.
(전세보증금 − 새 월세보증금) × 전환율 ÷ 12
전세 5억에 살던 집을 보증금 2억으로 낮추는 경우를 봅시다. 월세로 넘어가는 돈이 3억입니다. 여기에 5.00%를 곱하면 연 1,500만 원, 열두 달로 나누면 월 125만 원입니다.
| 전세 5억을 보증금 2억 월세로 바꾸면 | |
| 기존 전세보증금 5억 원 | |
| 2억 원 | 3억 원 |
| 그대로 남는 보증금 | 월세로 전환되는 금액 |
| 3억 × 5.00% ÷ 12 = 월 125만 원 | |
0.5%p 차이가 얼마나 되는지는 전환 금액이 커질수록 분명해집니다.
| 전환 금액 | 4.5% 적용 | 5.0% 적용 | 연간 차액 |
|---|---|---|---|
| 1억 | 37만 5천 원 | 41만 7천 원 | 50만 원 |
| 3억 | 112만 5천 원 | 125만 원 | 150만 원 |
| 5억 | 187만 5천 원 | 208만 3천 원 | 250만 원 |
여기까지 계산해서 집주인에게 들이밀었는데 "그건 우리 계약엔 해당 없습니다"라는 답이 돌아오는 경우가 있습니다. 그리고 그 말이 맞을 수도 있습니다.
갱신이냐 신규냐 — 이걸 먼저 확인해야 합니다
상한의 근거는 주택임대차보호법 제7조의2입니다. 이 조항은 상한을 두 값 중 낮은 쪽으로 정합니다. 하나는 연 10%, 다른 하나는 기준금리에 2.0%p를 더한 값. 지금은 후자가 낮으니 5.00%입니다.
문제는 이 조항이 모든 계약에 적용되지 않는다는 점입니다.
| 내 계약은? | |
| 계약 기간 중 전환 갱신요구권 행사 |
새로 이사 가는 신규 계약 임차인이 바뀌는 계약 |
| 상한 5.00% 적용 초과 요구를 거부할 수 있음 |
상한 미적용 시세를 기준으로 협상 |
| 월세를 전세로 되돌리는 경우도 상한이 적용되지 않습니다 | |
갱신 계약이라면 5.00%는 법이 보장하는 천장입니다. 넘겨 달라고 해도 넘길 수 없습니다. 반면 신규 계약이라면 같은 숫자가 참고치로 내려앉습니다. 상대에게 따를 의무가 없습니다.
그래서 전환율을 꺼내기 전에 던져야 할 질문은 "몇 퍼센트냐"가 아니라 "이 계약의 성격이 무엇이냐"입니다. 순서를 거꾸로 잡으면 협상의 근거 자체가 허공에 뜹니다.
상한을 채우는 게 정답은 아닙니다
한 가지 더 구분해야 할 것이 있습니다. 법정 상한과 시장에서 실제로 쓰이는 전환율은 다른 숫자입니다.
상한은 법이 정한 최대치일 뿐, 시세가 아닙니다. 서울시는 확정일자 등록 자료를 바탕으로 자치구별 전월세 전환율을 분기마다 공표하는데, 이건 실제 계약에서 산출된 값입니다. 과거 흐름을 보면 서울 아파트 전환율은 2023년 3월 4.08% 수준에서 움직였고, 그 이전에는 3%대까지 내려간 적도 있습니다.
즉 갱신 협상에서 임대인이 5.00%를 요구했다면, 그건 합법이지만 시장 평균보다 높은 요구일 가능성이 있습니다. 임차인이 가져가야 할 목표는 "상한 이하"가 아니라 "상한과 우리 동네 시세 중 낮은 쪽"입니다.
2026년 3분기 기준 송파구·서울시 아파트 전환율 실측치는 이 글 작성 시점에 확보하지 못했습니다. 서울주택정보마당 전월세전환율 메뉴 또는 서울 열린데이터광장의 '전·월세 전환율(구별)' 통계에서 최신 분기 값을 직접 조회하시기 바랍니다. 추정치를 적는 대신 조회 경로를 남깁니다.
왜 지금 이 계산을 하는 사람이 늘었나
개인의 사정만은 아닙니다. 임대차 시장의 뼈대가 바뀌는 중입니다.
국토교통부 7월 주택통계 기준 전국 전세 거래량은 1년 전보다 22.3% 줄었습니다. 1~7월 임대차 거래에서 월세가 차지한 비중은 68.3%. 아파트만 떼어 봐도 월세 거래 비중이 52.4%로 2021년 조사 이래 최고치이고, 최근 5년 월평균 42.4%를 크게 웃돕니다.
가격도 따라 올랐습니다. 서울 아파트 평균 월세는 2025년 1월 134만 3천 원에서 그해 12월 147만 6천 원으로 13만 원 넘게 뛰었습니다.
주목할 만한 건 KB의 진단입니다. 세제 개편에 따른 집주인의 보유세 부담 증가가 임대료 인상으로 옮겨가면서 월세 전환이 더 빨라질 것으로 봤습니다. 종부세 개편 논의가 임대차 시장의 월세화와 한 줄로 이어진다는 이야기입니다.
정리하자면 전세 물건은 줄고, 월세로 밀려나고, 그 월세를 산정하는 기준선은 올라가는 중입니다. 세 흐름이 동시에 한 방향으로 움직이고 있습니다.
그래서 전세가 나은가, 월세가 나은가
판단 기준은 하나입니다. 전환율과 내 돈의 기회비용 중 어느 쪽이 큰가.
전세보증금을 대출로 마련한다면 비교 대상은 전세대출 금리입니다. 보증금이 내 현금이라면 예금이나 다른 운용처의 수익률과 비교하면 됩니다.
- 전환율(5.00%)이 내 금리보다 높다 → 보증금을 묶어두는 편이 싸다. 전세 유리
- 전환율이 내 금리보다 낮다 → 목돈을 굴리는 편이 낫다. 월세 유리
기준금리가 3.00%까지 올라온 지금은 이 손익분기가 예전보다 훨씬 빡빡합니다. 예금 금리와 대출 금리가 함께 올라오면서 "무조건 전세"가 성립하지 않는 구간에 들어왔습니다. 본인이 실제로 받을 수 있는 대출 금리를 은행에서 조회한 뒤 계산하셔야 합니다. 광고 금리가 아니라 내 조건에서 나오는 금리여야 의미가 있습니다.
임대인과 임차인이 각각 볼 것
| 임차인 | 임대인 | |
|---|---|---|
| 계약 성격 | 갱신인지부터 확정. 갱신이면 상한이 방패 | 갱신 계약에 상한 초과 요구는 근거 없음 |
| 근거 제시 | 전환 금액 × 5.00% ÷ 12을 계산해 문서로 | 산출 근거를 계약서에 남겨 분쟁 예방 |
| 시세 대조 | 상한과 동네 시세 중 낮은 쪽을 목표로 | 상한을 채우면 공실 기간이 더 비쌀 수 있음 |
| 금리 변동 | 계약 시점 기준금리를 계약서에 명시 요청 | 10·11월 금통위에 따라 상한이 또 움직임 |
| 초과 지급 | 넘겨 낸 금액은 부당이득 반환청구 대상 | 초과 수령분에 반환 의무가 생길 수 있음 |
마지막 항목은 이미 상한을 넘겨 내고 있는 분들께 해당합니다. 계약서에 서명했으니 끝이라고 생각하기 쉽지만, 강행규정을 넘어선 부분은 합의가 있었더라도 효력이 제한됩니다.
이 숫자는 또 바뀝니다
상한이 기준금리에 연동되는 이상, 금통위가 열릴 때마다 달라질 수 있습니다. 올해 남은 회의는 10월 22일과 11월 26일입니다. 두 번 다 인상되면 상한은 5.50%가 됩니다.
한국은행은 8월 결정에서 물가 오름세가 번지는 것을 선제적으로 막겠다는 뜻을 밝혔습니다. 추가 인상의 문은 열려 있다고 보는 편이 안전합니다.
계약을 앞두고 계시다면 체결일 기준의 기준금리를 확인하시고, 적용 전환율과 그 산출 근거를 계약서에 적어두십시오. 몇 달 뒤 다툼이 생겼을 때 "그때 몇 퍼센트였느냐"가 쟁점이 되는 일이 드물지 않습니다.
출처
한국은행 금융통화위원회 통화정책방향 (2026.7.16 / 2026.8.27)
주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)
국토교통부 7월 주택통계 — 전세 거래량, 월세 비중
KB주택시장 리뷰 2026년 8월호 — 아파트 월세 거래 비중, 보유세 전가 전망
한국부동산원 — 서울 아파트 평균 월세가격
서울특별시 주택정책과 — 전·월세 전환율(구별) 분기 통계
갱신 이력 — 2026-09-14 최초 작성 (기준금리 3.00% 반영)