1탄(생활 동선 비교)에 이어, 이번에는 많은 분들이 가장 궁금해하는 가격과 세금을 정리했습니다.
먼저 분명히 해둡니다. 이 글은 어느 단지가 더 오른다거나, 사라/팔라는 이야기가 전혀 아닙니다. 공개된 실거래 자료와 세금 계산 「구조」를 정리한 것뿐입니다. 저는 공인중개사도 세무사도 아닙니다. 실제 판단과 계산은 반드시 공식 자료와 전문가를 통해 하셔야 합니다. 가격은 매일 바뀌므로 날짜를 꼭 확인하세요.
1. 실거래가 — 2026년 상반기 기준
두 단지 모두 전용 84㎡(약 34평) 기준으로, 공개 보도에 나온 수치입니다.
| 단지 | 전용 84㎡ 참고가 | 비고 |
| 잠실르엘 | 약 41억 → 43.5억 | 넉 달 사이 2.5억 상승 (2026 상반기 보도) |
| 잠실래미안아이파크 | 약 41억 대 | 보류지 기준가 39.08억, 실거래 대비 약 2억 낮게 책정 |
· 잠실르엘 분양권은 2026년 6월 기준 최고 53억, 평균 약 33.3억으로 집계됐습니다(평형·층 혼재).
· 래미안아이파크는 2026년 6월 보류지 6가구를 84㎡ 기준가 39.08억에 공고했는데, 이는 당시 실거래가보다 약 2억 낮은 수준이었습니다.
⚠️ 위 숫자는 특정 시점·특정 층·특정 향의 개별 사례입니다. 같은 84㎡라도 층·향·동에 따라 수억 원씩 차이가 납니다. 「이 단지는 43억」이라고 단정하면 안 됩니다.
2. 가격을 직접 확인하는 법 (이게 제일 중요합니다)
블로그 숫자를 믿지 마시고, 공식 원본을 직접 보세요. 전부 무료입니다.
| 확인처 | 무엇을 보나 |
| 국토교통부 실거래가 공개시스템 (rt.molit.go.kr) | 실제 신고된 매매·전월세 거래 전건. 층까지 공개 |
| 부동산공시가격 알리미 (realtyprice.kr) | 공동주택 공시가격 (세금 기준) |
| 홈택스 / 위택스 | 보유세·취득세 모의계산 |
| KB부동산·호갱노노·직방 | 시세 흐름과 매물 호가 (참고용) |
특히 국토부 실거래가는 「신고된 실제 거래」라, 부풀려진 호가와 다릅니다. 매수를 진지하게 검토한다면 여기부터 보는 게 맞습니다.
3. 공시가격 — 신축이라 주의가 필요합니다
세금의 기준이 되는 것은 실거래가가 아니라 공동주택 공시가격입니다.
그런데 두 단지는 2025~2026년에 막 입주한 신축입니다. 공동주택 공시가격은 매년 1월 1일 기준으로 4월 말경 공시되므로, 입주 직후에는 공시가격이 아직 없거나 첫 공시만 반영된 상태일 수 있습니다.
즉 「이 아파트 보유세는 얼마」라고 지금 딱 잘라 말하기 어렵습니다. 공시가격이 확정돼야 계산이 됩니다. 부동산공시가격 알리미에서 해당 동·호의 공시가격을 먼저 확인하세요.
3-1. 평형별 공시가격 — 두 단지는 지금 상황이 다릅니다
많은 분이 두 단지의 평형별 공시가격을 나란히 비교하고 싶어 하십니다. 그런데 지금은 그 비교가 성립하지 않습니다. 이유가 중요합니다.
공동주택 공시가격은 매년 1월 1일에 존재하는 주택을 대상으로, 그해 4월 말에 공시됩니다. 그래서 입주 시점에 따라 첫 공시 여부가 갈립니다.
| 단지 | 입주 | 2026.1.1 시점 | 2026년 공시가격 |
| 잠실래미안아이파크 | 2025.12.31~ | 이미 준공·존재 | 첫 공시 반영 가능성 높음 (2026.4.30 공시분) |
| 잠실르엘 | 2026.1~ | 기준일 직후 입주 | 아직 없을 가능성 → 첫 공시는 2027.4.30 예상 |
즉 한쪽은 공시가격이 있고 다른 쪽은 아직 없을 수 있어, 2026년 기준으로는 평형별 1:1 비교 자체가 불가능합니다. 「첫 공시만 반영된 상태」란 바로 이 시차를 말합니다. 정확한 확정은 각 동·호를 직접 조회해야 합니다.
그럼 대략이라도 어떻게 가늠하나 — 현실화율 69%
공동주택 공시가격은 시세의 일정 비율로 매겨집니다. 이 비율이 현실화율(시세반영률)이고, 2026년은 69%로 동결됐습니다(2023년 이후 4년 연속 동결). 이걸로 역산 추정이 가능합니다.
공시가격 ≈ 시세 × 0.69
예를 들어 전용 84㎡ 시세가 약 42억이라면, 공시가격은 대략 29억 안팎으로 추정됩니다. (42억 × 0.69 ≈ 28.98억)
⚠️ 이건 어디까지나 산술 추정입니다. 실제 공시가격은 동·층·향·기준시세 산정에 따라 달라지고, 신축 첫 공시는 특히 편차가 큽니다. 추정치를 세금 계산에 그대로 넣지 마세요. 반드시 실제 공시가격으로 계산해야 합니다.
평형별 공시가격, 직접 조회하는 법 (5분)
가장 정확한 방법입니다. 무료입니다.
1. 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr) 접속
2. 「공동주택 공시가격 열람」
3. 지번검색 → 서울 → 송파구 → 신천동 → 번지 입력
· 래미안아이파크: 신천동 20-4
· 르엘: 해당 지번(단지 정문 주소로 확인)
4. 보안문자 입력 → 동·호 선택 → 전용면적별 공시가격 확인
※ 이 사이트는 조회 시 보안문자(캡차) 입력이 필요합니다. 자동 조회가 막혀 있어, 이 부분은 직접 하셔야 합니다. 동·호마다 공시가격이 다르므로, 관심 평형의 대표 호수 몇 개를 뽑아 비교하시면 됩니다.
조회한 실제 수치를 알려주시면, 그걸로 보유세 개략 계산까지 이어서 정리해 드릴 수 있습니다.
4. 세금 — 금액이 아니라 「구조」로 이해하세요
40억대 주택은 세금 구간이 복잡합니다. 정확한 금액은 개인 상황(주택 수, 보유 기간, 연령, 조정지역 여부)에 따라 크게 달라지므로, 여기서는 어떤 세금이 언제 붙는지 구조만 정리합니다.
① 살 때 — 취득세
주택 취득세는 가격 구간별로 세율이 다릅니다. 9억 초과 주택은 기본 3%이며, 여기에 지방교육세, (전용 85㎡ 초과 시) 농어촌특별세가 더해집니다. 다주택자·조정대상지역은 중과세율(8%·12%)이 적용될 수 있습니다.
40억대 주택이면 취득세만 억 단위입니다. 1주택이냐 다주택이냐에 따라 수억 원이 갈립니다. → 위택스 취득세 계산기로 본인 조건을 넣어 확인하세요.
② 가지고 있을 때 — 보유세 (재산세 + 종합부동산세)
매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과됩니다.
· 재산세 — 공시가격 기반, 매년 7월·9월 분납
· 종합부동산세 — 공시가격 합계가 기준선(1주택자 공제 있음)을 넘으면 부과. 40억대 단독 소유면 종부세 대상이 될 가능성이 높습니다.
일부 언론은 잠실르엘 보유세를 연 1,800만 원대로 추정했으나, 이는 특정 조건의 추정치이며 공시가격·보유자 조건에 따라 달라집니다. 숫자를 그대로 믿지 마세요.
③ 팔 때 — 양도소득세
시세 차익에 부과됩니다. 1세대 1주택 비과세(고가주택은 일부 과세), 보유·거주 기간 공제, 다주택 중과 등 변수가 가장 많은 세금입니다. 반드시 세무사 상담이 필요한 영역입니다.
5. 매매 vs 전월세 — 거래 성격이 다릅니다
두 단지는 입주 시점이라 거래 패턴에 특징이 있습니다.
· 잠실르엘은 일반분양 물량이 219세대로 적고 조합원 비중이 높아, 초기 매매 물량 자체가 제한적입니다.
· 래미안아이파크는 일반분양 589세대로 상대적으로 물량이 많고, 입주장 특성상 전월세 물량이 동시에 쏟아지는 시기입니다.
입주 초기에는 잔금을 치르기 위해 전세를 내놓는 세대가 많아 전월세 거래가 매매보다 활발한 경향이 있습니다. 실제 매매/전월세 건수는 국토부 실거래가에서 월별로 직접 확인할 수 있습니다. (단지명 검색 → 거래 유형별 필터)
6. 민원·분쟁 — 가격에 안 나오는 정보
시세표에는 안 나오지만 실거주엔 중요한, 실제 있었던 민원들입니다.
| 단지 | 민원·이슈 | 출처 시점 |
| 래미안아이파크 | 단지 일부 동만 잠현초로 분리 배정하는 통학구역 조정안에 입주예정자협의회 반발 | 2025.10 |
| 잠실르엘 | 「한강뷰가 3분의 1뿐」 설계안에 조합원 반발, 대안설계·주동 설계 보완 요구 집회 | 2026.6 (장미 사례와 혼동 주의 — 아래 참고) |
※ 정확성 참고 — 설계 반발 집회 보도는 인근 재건축 단지 사례와 함께 다뤄진 바 있어, 단지별 사실관계는 원 기사와 조합 공지로 재확인이 필요합니다. 확정 사실로 단정하지 않았습니다.
통학구역 건은 2025년 12월 확정 예정이었으나 최종 결과는 공개 확인되지 않았습니다. 자녀가 있으시면 강동송파교육지원청에 직접 문의하세요. (1탄에서 상세히 다뤘습니다)
정리
| 항목 | 확인 위치 |
| 실제 거래가 | 국토부 실거래가 (rt.molit.go.kr) |
| 세금 기준 공시가격 | 부동산공시가격 알리미 |
| 취득세 계산 | 위택스 |
| 보유세·양도세 | 홈택스 + 세무사 |
| 통학·민원 | 강동송파교육지원청, 조합 |
결론은 간단합니다. 블로그(이 글 포함)의 숫자는 참고만 하고, 실제 결정은 공식 원본으로 하세요. 40억대 거래에서 몇 %의 오차는 수천만 원입니다.
본 글은 2026년 7월 기준 공개된 언론 보도·공공 데이터를 정리한 것으로, 특정 부동산의 매매·투자를 권유하거나 가격을 전망하지 않습니다. 필자는 공인중개사·세무사가 아니며, 세금·거래에 관한 판단은 반드시 관련 전문가 및 공식 기관을 통해 확인하시기 바랍니다. 실거래가·세율·공시가격은 수시로 변동됩니다.