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재건축·부동산

잠실 재건축 공공임대, 왜 모두 불만인가 — 반론과 대안 | 세 개의 세계 ⑥ 같은 아파트, 세 개의 세계 · 6/6 (완결)①은 자산을 못 쌓고, ②는 아무것도 못 받고, ③은 세금을 냅니다.만족하는 사람이 없다면, 설계를 의심해야 합니다.다섯 회에 걸쳐 잠실 두 단지의 공공임대 548세대를 숫자로 해부했습니다. 마지막 회는 종합하고, 이 논지에 대한 반론을 정면으로 다루고, 대안을 정리합니다.시리즈 전체 (완결)한 단지 안에 사는 세 사람 — 548세대는 누구에게 갔나연 3,948만원 — 그리고 임차인은 재산세를 내지 않는다25억의 보이지 않는 월세 — 손익분기 4.07%보유세가 1%가 되면 — 세제 시나리오 매트릭스평당 405만원에 넘긴다 — 고지서에 없는 1.64억세 사람 모두 불만인 제도 — 반론과 대안 (현재 글)1. 다섯 회의 숫자를 한 장에회차핵심 발견숫자1잠실 두 .. 더보기
잠실 재건축 조합원이 평당 405만원에 넘긴 1.64억 | 세 개의 세계 ⑤ 같은 아파트, 세 개의 세계 · 5/6시장에서 11억에 팔리는 집을 7,400만원에 넘깁니다. 토지값은 0원입니다.1회부터 4회까지는 세 사람이 각각 얼마를 내는지 계산했습니다. 이번 회는 방향을 바꿉니다. 그 548세대는 어디서 왔고, 누가 그 값을 치렀는가.시리즈 목차 (총 6회)한 단지 안에 사는 세 사람 — 548세대는 누구에게 갔나연 3,948만원 — 그리고 임차인은 재산세를 내지 않는다25억의 보이지 않는 월세 — 손익분기 4.07%보유세가 1%가 되면 — 세제 시나리오 매트릭스평당 405만원에 넘긴다 — 고지서에 없는 1.64억 (현재 글)세 사람 모두 불만인 제도 — 검증, 반론, 대안1. 법이 정한 인수가격재건축 조합이 법적상한용적률을 선택하면, 늘어난 용적률의 일정 비율만큼 국민주택규모.. 더보기
보유세 1% 시대 잠실 재건축 세금 시나리오 총정리 | 세 개의 세계 ④ 같은 아파트, 세 개의 세계 · 4/6보유세가 1%가 되면 손익분기는 4.75%로 올라갑니다. 그런데 지금 강남은 마이너스입니다.3회에서 세 사람의 순 주거비용을 계산했습니다. 그런데 그 계산은 보유세를 연 800만원으로 고정해둔 것이었습니다. 세제는 지금 움직이고 있고, 이 변수는 ③에게만 작용합니다. 이번 회는 그 변수를 끝까지 밀어봅니다.시리즈 목차 (총 6회)한 단지 안에 사는 세 사람 — 548세대는 누구에게 갔나연 3,948만원 — 그리고 임차인은 재산세를 내지 않는다25억의 보이지 않는 월세 — 손익분기 4.07%보유세가 1%가 되면 — 세제 시나리오 매트릭스 (현재 글)표준건축비, 그리고 고지서에 없는 1.56억세 사람 모두 불만인 제도 — 검증, 반론, 대안1. 지금 강남은 마이너스다계산.. 더보기
25억 아파트의 보이지 않는 월세 — 잠실 공공임대 손익분기 | 세 개의 세계 ③ 같은 아파트, 세 개의 세계 · 3/6집을 사면 월세를 내지 않습니다. 대신 매년 1억 350만원의 보이지 않는 월세를 냅니다.2회까지는 ① 공공임대와 ② 일반임차를 비교했습니다. 이번엔 ③ 소유·거주자를 넣습니다. 그런데 여기서 흔히 틀리는 계산이 하나 있습니다. 25억을 30년간 묶어둔 비용을 빼먹는 것입니다.그 항목을 넣는 순간 순위가 바뀝니다.시리즈 목차 (총 6회)한 단지 안에 사는 세 사람 — 548세대는 누구에게 갔나연 3,948만원 — 그리고 임차인은 재산세를 내지 않는다25억의 보이지 않는 월세 — 손익분기 4.07% (현재 글)보유세가 1%가 되면 — 세제 시나리오 매트릭스표준건축비, 그리고 고지서에 없는 1.56억세 사람 모두 불만인 제도 — 검증, 반론, 대안1. 먼저 제가 틀렸던 .. 더보기
잠실 공공임대 연 3,948만원, 임차인은 재산세를 안 낸다 | 세 개의 세계 ② 같은 아파트, 세 개의 세계 · 2/6둘 다 무주택자입니다. 둘 다 자산을 형성하지 못합니다. 둘 다 남의 집에 삽니다. 그런데 한 사람은 연 780만원을 내고, 다른 한 사람은 4,200만원을 냅니다. 둘을 가른 것은 대체로 추첨 결과입니다.1회에서 잠실 두 단지의 공공임대 548세대를 실측했습니다. 이번 회는 그 548세대에 들어간 사람과 들어가지 못한 사람 사이의 격차를 항목별로 분해합니다. 그리고 인터넷에 널리 퍼져 있는 세금 관련 오해도 함께 정리합니다. 시리즈 목차 (총 6회) 한 단지 안에 사는 세 사람 — 548세대는 누구에게 갔나 연 3,948만원 — 그리고 임차인은 재산세를 내지 않는다 (현재 글) 25억의 보이지 않는 월세 — 손익분기 4.07% 보유세가 1.. 더보기
잠실 재건축 공공임대 548세대는 누구에게 갔나 | 세 개의 세계 ① 같은 아파트, 세 개의 세계 · 1/6같은 동, 같은 평형, 같은 엘리베이터를 씁니다. 그런데 세 사람의 30년은 전혀 다릅니다. 한 사람은 연 780만원을 내고, 한 사람은 4,200만원을 내고, 한 사람은 월세를 내지 않는 대신 25억을 묶어 둡니다. 2025년 12월, 잠실에서 준공된 두 단지에 이 세 사람이 동시에 입주했습니다.이 시리즈는 그 구조를 숫자로 해부합니다. 누가 무엇을 받고, 그 돈이 어디서 나왔고, 결과적으로 누가 무엇을 잃었는지를 공개된 자료만으로 계산합니다.시리즈 목차 (총 6회)한 단지 안에 사는 세 사람 — 548세대는 누구에게 갔나 (현재 글)연 3,948만원 — 그리고 임차인은 재산세를 내지 않는다25억의 보이지 않는 월세 — 손익분기 4.07%보유세가 1%가 되면 — 세.. 더보기
다음 지질시대, 2030~2040 | JAMSIL URBAN GEOLOGY 8편 (완결) JAMSIL URBAN GEOLOGY · 8편 (마지막 편)일곱 편에 걸쳐 잠실을 아래에서부터 파 올라왔습니다. 마지막 편에서는 그것을 한 장으로 접고, 앞으로 15년을 봅니다.다만 예측은 하지 않겠습니다. 대신 무엇을 보면 방향을 알 수 있는지를 정리하겠습니다. 이유는 7편에서 봤습니다. 105층으로 발표된 건물이 49층이 됐습니다. 계획은 바뀝니다. 바뀌지 않는 것은 무엇을 관찰해야 하는가입니다. 1. 여덟 편의 요약 — 잠실의 지질 단면층무엇이 쌓였나시기상태L0 자연두 갈래 한강, 잠실섬, 송파강·신천강~1971소멸 (석촌호수만 잔존)L1 인공 지반물막이·매립으로 약 2.5㎢ 조성1971고정L2 계획도시격자형 도로 + 대단지 아파트1970~80년대교체 중L3 교통2·8·9호선, 광역환승센터, 별내선.. 더보기
삼성–잠실–문정–성남·하남, 하나의 도시축 | JAMSIL URBAN GEOLOGY 7편 JAMSIL URBAN GEOLOGY · 7편지금까지 여섯 편은 잠실 안쪽을 팠습니다. 이번 편은 반대로 줌아웃합니다.행정구역으로 보면 이 지역은 넷으로 갈립니다. 강남구, 송파구, 성남시, 하남시. 그런데 여기 사는 사람들의 실제 생활은 그 경계를 따르지 않습니다.잠실은 송파구의 한 동이 아니라, 서울 동남권부터 경기 동부까지 이어지는 긴 축의 한 마디입니다. 그 축을 통째로 봐야 잠실이 보입니다.1. 축을 구성하는 다섯 개의 마디마디핵심 기능주요 시설·계획삼성·코엑스MICE · 업무코엑스, 현대차 GBC (대지 74,148㎡, 지상 49층·242m 3개동, 2031년 말 준공 목표)잠실주거 · 상업 · 스포츠롯데월드타워, 재건축 6건, 스포츠·MICE (2026.12 착공 목표)문정업무 · 법조 · .. 더보기
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