잠실 공공임대 연 3,948만원, 임차인은 재산세를 안 낸다 | 세 개의 세계 ②

같은 아파트, 세 개의 세계 · 2/6

둘 다 무주택자입니다. 둘 다 자산을 형성하지 못합니다. 둘 다 남의 집에 삽니다. 그런데 한 사람은 연 780만원을 내고, 다른 한 사람은 4,200만원을 냅니다. 둘을 가른 것은 대체로 추첨 결과입니다.

1회에서 잠실 두 단지의 공공임대 548세대를 실측했습니다. 이번 회는 그 548세대에 들어간 사람과 들어가지 못한 사람 사이의 격차를 항목별로 분해합니다. 그리고 인터넷에 널리 퍼져 있는 세금 관련 오해도 함께 정리합니다.

시리즈 목차 (총 6회)

1. 한 단지 안에 사는 세 사람 — 548세대는 누구에게 갔나
2. 연 3,948만원 — 그리고 임차인은 재산세를 내지 않는다 (현재 글)
3. 25억의 보이지 않는 월세 — 손익분기 4.07%
4. 보유세가 1%가 되면 — 세제 시나리오 매트릭스
5. 표준건축비, 그리고 고지서에 없는 1.56억
6. 세 사람 모두 불만인 제도 — 검증, 반론, 대안

1. 먼저 결론부터

설정: 잠실 신축, 전용 59㎡, 4인 가구. ①은 보증금 1.5억 + 월 65만원, ②는 보증금 2억 + 월 350만원으로 가정합니다. 시세와 임대조건은 [가정]이며 SH 공고와 실거래가 확인 시 갱신합니다.

항목	① 공공임대	② 일반임차	격차
임대료	780만원	4,200만원	3,420만원
보증금 기회비용(4%)	600만원	800만원	200만원
건강보험료 재산분(지역가입자)	0원	41만원	41만원
중개수수료·이사비 회피	0원	350만원	350만원
월세 세액공제	+117만원	+180만원	-63만원
연 순격차	-	-	약 3,948만원

2. 임대료 차액 3,420만원 — 전체의 87%

격차의 대부분은 단순합니다. 월 65만원과 월 350만원의 차이입니다. 연간 3,420만원으로, 전체 격차 3,948만원의 87%를 차지합니다.

공공임대가 이렇게 쌀 이유는 세 가지가 겹칩니다.

• 토지비가 0원 — 재건축 기부채납 임대는 부속토지가 무상으로 넘어갑니다. 임대료 산정 원가에 강남 땅값이 들어가지 않습니다.
• 자본비용이 낮음 — 임대인이 SH공사이므로 민간 임대인처럼 투자수익률을 요구하지 않습니다.
• 보유세 전가가 없음 — 다음 장에서 자세히 다룹니다.

3. 임차인은 재산세를 내지 않는다 — 오해 3종 정리

이 주제로 검색하면 반드시 나오는 서술이 있습니다. 정확하게 정리하겠습니다.

흔한 서술	사실
공공임대 사는 사람은 재산세도 안 낸다	틀렸습니다. 재산세는 소유자가 냅니다. 민간 전세든 공공임대든 임차인의 직접 부담은 둘 다 0원입니다. 이 항목은 격차에 들어갈 수 없습니다.
공공임대는 종부세 혜택을 받는다	혜택 주체는 SH입니다. 공공임대는 종부세 합산배제 대상이라 임대인 부담이 0입니다. 그래서 임대료에 전가될 보유세가 애초 없습니다. 단, 이 효과는 위 표의 임대료 차액 3,420만원에 이미 녹아 있습니다. 따로 더하면 중복 계산입니다.
건강보험료도 똑같다	이건 다릅니다. 지역가입자에 한해 실제로 차이가 발생합니다. 유일하게 계산 가능한 직접 세제 효과입니다.

4. 건강보험료 — 보증금이 작으면 0원이 된다

2024년 2월 개편으로 지역가입자 재산보험료 기본공제가 1억원으로 확대되고 자동차 부과는 폐지됐습니다. 그리고 자가가 아닌 임차 거주자도 전·월세 보증금의 30%를 재산으로 환산합니다.

여기서 결정적인 일이 벌어집니다.

구분	보증금	30% 환산	기본공제 1억	과표	월 보험료
민간 전세	11.0억	3.30억	-1억	2.30억	약 33,800원
공공 장기전세	8.8억	2.64억	-1억	1.64억	약 27,500원
공공임대 ①	1.5억	0.45억	-1억	0원	0원

2026년 점수당 금액 211.5원, 장기요양보험료는 건강보험료의 13.14% 기준. 재산점수는 [추정]치입니다.

보증금 1.5억을 30% 환산하면 4,500만원입니다. 기본공제 1억원에 미치지 못하므로 과표 자체가 0원이 됩니다. 지역가입자라면 재산분 보험료가 완전히 사라집니다.

건강보험 재산분 절감	월 33,800원
장기요양(13.14%) 동반 절감	월 4,440원
연간 절감	약 46만원

중요한 단서: 이 효과는 지역가입자에게만 발생합니다. 직장가입자는 재산이 보험료에 반영되지 않으므로 혜택 0원입니다. 강남 임차 수요층 상당수가 직장가입자라는 점에서, 이 항목은 은퇴자·자영업자·프리랜서에게만 유효합니다.

5. 역설 — 월세 세액공제는 공공임대가 더 적게 받는다

2026년 세제개편안은 월세 세액공제 대상 한도를 연 1,000만원에서 1,200만원으로 확대하고, 15~34세 청년에게 17% 공제율을 적용합니다. 그런데 공제는 낸 월세에 비례하므로, 월세를 적게 내는 공공임대가 공제도 적게 받습니다.

구분	연 월세	공제 대상(한도 1,200만)	공제율 15%
② 민간 반전세	4,200만원	1,200만원	180만원
① 공공임대	780만원	780만원	117만원
차이	-	-	-63만원 (공공이 불리)

이 항목은 혜택이 아니라 감소 항목으로 계상해야 정직합니다. 매우 작은 금액이지만, 빼지 않으면 계산 전체의 신뢰도가 떨어집니다.

6. 30년으로 늘리면

기간	누적 격차
1년	3,948만원
10년 (명목)	3.9억원
30년 (명목)	11.8억원
30년 (임대료 연 3% 상승 가정)	약 18.8억원

잠실 두 단지의 548세대 전체로 환산하면 연간 약 216억원의 이전소득이 발생합니다. 이 돈이 어디서 나왔는지는 5회와 6회에서 추적합니다.

7. 그러나 ①이 감수하는 것도 있다

연 3,948만원은 큰 돈입니다. 그런데 공짜로 받는 것은 아닙니다. ①은 다음을 받아들입니다.

제약	내용
2년마다 재심사	소득·자산이 기준을 넘으면 할증 임대료 또는 퇴거. 승진 한 번으로 연 3,948만원이 0이 될 수 있습니다.
무주택 유지 의무	주택을 취득하는 순간 퇴거 사유가 됩니다.
분양전환 불가	이게 가장 큽니다. 30년을 살아도 그 집은 영원히 자신의 것이 되지 않습니다.
자산 상한	통합공공임대 기준 총자산 3억 4,500만원. 그 이상 모으면 자격을 잃습니다.
면적 제약	기부채납 임대는 통상 전용 39~59㎡ 소형 편중입니다.

정리하면 이렇습니다.
①은 현금흐름을 얻고 자산 사다리를 포기합니다.
②은 둘 다 얻지 못합니다.

그래서 이 제도의 진짜 문제는 ①이 너무 많이 받는다는 것이 아닙니다. 똑같은 무주택자인 ①과 ②가 추첨 하나로 연 3,948만원씩 갈라진다는 것입니다. 그리고 둘 다 30년 뒤에 여전히 무주택자라는 것입니다.

다음 회에서는 세 번째 사람을 봅니다. 집을 산 사람이 진짜로 이득인지, 25억을 묶어둔 비용까지 넣으면 결론이 어떻게 바뀌는지 계산합니다.

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이 글의 수치 기준

라벨	해당 수치
[확인]	건보 기본공제 1억원, 보증금 30% 환산, 점수당 211.5원, 장기요양 13.14%, 월세공제 한도 1,200만원, 총자산 3억 4,500만원
[추정]	재산점수 및 월 보험료 환산액, 중개·이사비 연환산 350만원
[가정]	공공임대 1.5억+65만원, 민간 2억+350만원, 전세 11억, 대체수익률 4%, 임대료 상승률 3%

출처 · 국민건강보험공단 / 2026년 세제개편안 / 마이홈포털 / SH 인터넷청약시스템
본 글은 공개 자료를 기반으로 한 분석이며 투자 자문이나 세무 자문이 아닙니다. 실효세율과 보험료는 개인별 상황에 따라 크게 달라집니다. 제도와 수치는 변경될 수 있으므로 반드시 해당 기관의 최신 공고 원문을 확인하시기 바랍니다.

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