25억 아파트의 보이지 않는 월세 — 잠실 공공임대 손익분기 | 세 개의 세계 ③

같은 아파트, 세 개의 세계 · 3/6

집을 사면 월세를 내지 않습니다. 대신 매년 1억 350만원의 보이지 않는 월세를 냅니다.

2회까지는 ① 공공임대와 ② 일반임차를 비교했습니다. 이번엔 ③ 소유·거주자를 넣습니다. 그런데 여기서 흔히 틀리는 계산이 하나 있습니다. 25억을 30년간 묶어둔 비용을 빼먹는 것입니다.

그 항목을 넣는 순간 순위가 바뀝니다.

시리즈 목차 (총 6회)

1. 한 단지 안에 사는 세 사람 — 548세대는 누구에게 갔나
2. 연 3,948만원 — 그리고 임차인은 재산세를 내지 않는다
3. 25억의 보이지 않는 월세 — 손익분기 4.07% (현재 글)
4. 보유세가 1%가 되면 — 세제 시나리오 매트릭스
5. 표준건축비, 그리고 고지서에 없는 1.56억
6. 세 사람 모두 불만인 제도 — 검증, 반론, 대안

1. 먼저 제가 틀렸던 부분

1회 비교표에서 ③의 초기 자본을 25.9억으로 적어두고도, 비용 항목에는 보유세만 넣었습니다. 그 돈을 다른 곳에 넣었다면 받았을 수익을 빼먹은 것입니다.

경제학에서는 이걸 자가주거의 사용자비용(user cost)이라고 부릅니다. 공식은 간단합니다.

순 주거비용 = 자본 기회비용 + 현금지출(보유세·유지비) − 기대 자본이득

2. 기회비용의 크기

매매가 [가정]	25.0억
취득세 (12억 초과, 3.5%)	0.875억
초기 투입 자본	25.875억
대체투자수익률 [가정]	연 4.0%
연간 자본 기회비용	약 10,350만원
30년 복리 누적	약 56.4억원

연 1억이 넘습니다. 1회 표에서 ③의 비용으로 잡은 보유세 30년치는 2.5억이었는데, 기회비용만 56억입니다. 자릿수가 다릅니다.

3. 세 사람의 연간 순 주거비용

항목	① 공공임대	② 일반임차	③ 소유·거주
투입 자본	1.5억	2.0억	25.875억
자본 기회비용(4%)	600	800	10,350
임대료	780	4,200	-
보유세·유지비	-	-	1,100
기타(중개·건보·세액공제)	-117	211	-
총비용	1,263	5,211	11,450
기대 자본이득(연 3% 가정)	0	0	-7,500
순 주거비용	1,263	5,211	3,950

단위: 만원/년

순위가 바뀝니다. 기회비용 전에는 ③가 압도적으로 유리해 보였지만, 넣고 나면 ① → ③ → ② 순서가 됩니다. ③는 최선도 최악도 아니며, 자산가격 상승률이라는 단 하나의 변수에 걸린 포지션입니다.

4. 손익분기 — 결론을 좌우하는 단 하나의 숫자

③의 순비용 = 11,450만원 − (25억 × 상승률 g). 여기서 g를 역산하면 이렇게 나옵니다.

비교 대상	필요 상승률	의미
③ = ② (일반임차)	연 2.50%	이보다 낮으면 집 사는 게 월세보다 손해
③ = ① (공공임대)	연 4.07%	이보다 낮으면 공공임대 당첨자가 더 유리
③ 주거비 0원	연 4.58%	이보다 높으면 주거비가 순이익으로 전환

5. 상승률별 민감도

상승률 g	① 공공임대	② 일반임차	③ 소유거주	최적
0%	1,263	5,211	11,450	①
1%	1,263	5,211	8,950	①
2%	1,263	5,211	6,450	①
2.5%	1,263	5,211	5,200	① (③=②)
3%	1,263	5,211	3,950	①
4.07%	1,263	5,211	1,263	동점
5%	1,263	5,211	-1,050	③
6%	1,263	5,211	-3,550	③ 압도

단위: 만원/년. 음수는 주거비용이 아니라 순이익이 난다는 뜻입니다.

어느 칸을 봐도 ②가 최악입니다.
자산이 오르든 안 오르든, 아무것도 받지 못하고 시장가 전액을 냅니다.

6. 대출을 끼면 — 증폭기이지 개선책이 아니다

LTV 40%(대출 10억, 금리 4.5% 가정)를 적용해 보겠습니다.

항목	전액 현금	대출 40%
자기자본	25.875억	15.875억
자기자본 기회비용(4%)	10,350	6,350
대출이자(4.5%)	-	4,500
보유세+유지비	1,100	1,100
총비용	11,450	11,950
순비용(g=3%)	3,950	4,450

차입금리(4.5%)가 대체수익률(4.0%)보다 높으므로, 3% 상승 환경에서 레버리지는 오히려 손해입니다. 다만 상승률이 올라가면 자기자본 대비 수익률이 급증합니다.

즉 레버리지는 손익분기점을 약간 나쁘게 만들고, 그 너머의 기울기를 가파르게 합니다. 방향성 베팅이지 비용 절감이 아닙니다.

7. 놓치기 쉬운 비교 — 26억을 금융자산에 넣었다면

선택	30년 후 자산
③ 주택 보유 (g=0%)	약 18.8억
③ 주택 보유 (g=3%)	약 54.5억
③ 주택 보유 (g=5%)	약 101.8억
26억 금융투자(4%) + ②로 거주	약 84.3억 (주거비 미차감)

26억을 부동산이 아니라 4% 자산에 넣고 월세로 살면 30년 뒤 84.3억입니다. 주택 3% 상승 시나리오(54.5억)보다 큽니다. 소유거주는 대체투자수익률을 넘어야만 정당화되는 선택입니다.

위 수치는 세전 기준입니다. 양도세를 반영하면 달라집니다. 2026년 세제개편으로 장기보유특별공제가 거주기간 중심으로 개편되는 등 변수가 큽니다. 다음 회에서 다룹니다.

8. 그래서 누가 이득인가

흔한 오해 세 가지를 정리하면 이렇습니다.

오해	사실
집주인이 제일 이득이다	자산상승률 2.5% 미만이면 월세보다도 불리합니다.
공공임대가 제일 이득이다	현금흐름만 보면 맞습니다. 그러나 분양전환이 안 되므로 자산 사다리에서는 ②와 같은 칸입니다.
임차가 손해다	②만 그렇습니다. ①은 모든 시나리오에서 최저 비용입니다.

진짜 격차는 ①과 ② 사이가 아니라 ③와 나머지 둘 사이에 있습니다.
①은 현금흐름 최적해일 뿐, 자산 사다리에서는 ②과 같은 칸에 있습니다.
분양전환이 불가능하기 때문입니다.

이 제도는 무주택자를 ①(당첨)과 ②(탈락)로 갈라놓지만, 둘 다 ③가 되지는 못하게 합니다. 6회 대안 논의의 핵심이 될 지점입니다.

다음 회에서는 이 계산에 세제 변수를 넣습니다. 보유세가 0.16%에서 1.5%까지, 양도세 공제가 80%에서 0%까지 움직일 때 손익분기가 어떻게 변하는지 매트릭스로 봅니다.

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이 글의 수치 기준

라벨	해당 수치
[확인]	계산 구조(사용자비용 공식), 취득세율 구간
[추정]	보유세 연 800만원, 유지비 300만원, 30년 종점 자산액
[가정]	매매 25억, 대체수익률 4.0%, 자산상승률 3.0%, 대출금리 4.5% — 이 네 개가 결론을 좌우합니다.

대체수익률 4%는 임의의 값입니다. 3%로 낮추면 손익분기가 내려가 ③가 유리해지고, 5%로 올리면 반대가 됩니다. 본인의 실제 기회비용을 넣어 다시 계산하셔야 합니다.
본 글은 공개 자료를 기반으로 한 분석이며 투자 자문이 아닙니다.

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다음 회 - 4회. 보유세가 1%가 되면, 세제 시나리오 매트릭스