보유세 1% 시대 잠실 재건축 세금 시나리오 총정리 | 세 개의 세계 ④

같은 아파트, 세 개의 세계 · 4/6

보유세가 1%가 되면 손익분기는 4.75%로 올라갑니다. 그런데 지금 강남은 마이너스입니다.

3회에서 세 사람의 순 주거비용을 계산했습니다. 그런데 그 계산은 보유세를 연 800만원으로 고정해둔 것이었습니다. 세제는 지금 움직이고 있고, 이 변수는 ③에게만 작용합니다. 이번 회는 그 변수를 끝까지 밀어봅니다.

시리즈 목차 (총 6회)

1. 한 단지 안에 사는 세 사람 — 548세대는 누구에게 갔나
2. 연 3,948만원 — 그리고 임차인은 재산세를 내지 않는다
3. 25억의 보이지 않는 월세 — 손익분기 4.07%
4. 보유세가 1%가 되면 — 세제 시나리오 매트릭스 (현재 글)
5. 표준건축비, 그리고 고지서에 없는 1.56억
6. 세 사람 모두 불만인 제도 — 검증, 반론, 대안

1. 지금 강남은 마이너스다

계산 전에 현재 상황을 보겠습니다. 2026년 8월 서울 아파트 주간 변동률입니다.

지역	8월 1주	8월 2주	8월 3주
서울 전체	+0.26%	+0.21%	+0.22%
서초구	+0.02%	-0.04%	-0.09%
강남구	+0.01%	-0.02%	-0.05%
송파구	+0.15%	+0.12%	+0.10%
강북 14개구	-	-	+0.30%

자료: 한국부동산원 주간 아파트가격동향. 서초는 16주 만에, 강남은 14주 만에 하락 전환했습니다.

3회에서 ③가 ①을 이기려면 연 4.07%가 필요하다고 계산했습니다. 지금 강남의 g는 음수입니다. 그리고 그 원인은 공급이 아니라 세제입니다.

2. 2026년 세제개편 확정 사항

항목	내용
종부세 과세기준	1세대 1주택 공시가격 14억원 초과(시가 약 20억)
기본공제	실거주 14억 / 비거주 9억
공정시장가액비율	70%로 상향, 3주택 이상·조정대상지역 보유자는 2028년부터 80%
종부세 세율	주택가액 기준으로 일원화
장기보유특별공제	거주기간 중심의 장기거주 소득공제로 개편. 10년 이상 거주·양도가액 30억 이하 1주택자 기본공제 연 2,500만원
다주택 중과	조정대상지역 양도세 중과 2027~2028 한시 완화
월세 세액공제	한도 연 1,000만 → 1,200만원, 15~34세 청년 17%
시행령 항목	일시적 2주택·매입임대·상생임대는 2026년 10월 1일 양도분부터

장특공제 개편 시행 시기는 1년 유예 후 2028년 양도분부터로 보도되나 자료별로 2029년 표기가 혼재합니다. 확정 시행령 확인이 필요합니다.

3. 보유세 5단 시나리오

매매 25억, 초기투입 25.875억, 대체수익률 4%, 유지비 300만원 기준입니다.

시나리오	실효 보유세율	연 보유세	③ 총비용	성격
T0 완화	0.16%	400만원	11,050	공제 확대·비율 동결
T1 현행(기준)	0.32%	800만원	11,450	2026 개편 반영
T2 강화	0.60%	1,500만원	12,150	공정비율 80%+공시 현실화
T3 극단	1.00%	2,500만원	13,150	공시 90%+세율 인상
T4 미국형	1.50%	3,750만원	14,400	재산세 중심 전환

단위: 만원/년. T3·T4는 현실 정책안이 아니라 스트레스 테스트용 가상 극단값입니다.

4. 손익분기 — 보유세가 올라가면

보유세	③ 총비용	BEP vs ②	BEP vs ①
T0 (0.16%)	11,050	2.34%	3.92%
T1 (0.32%)	11,450	2.50%	4.07%
T2 (0.60%)	12,150	2.78%	4.35%
T3 (1.00%)	13,150	3.18%	4.75%
T4 (1.50%)	14,400	3.68%	5.25%

5. 이중 민감도 매트릭스

보유세 × 자산상승률에 따른 ③의 연간 순 주거비용입니다. 비교를 위해 ①·②를 함께 표시했습니다.

보유세 \ g	-2%	0%	2%	3%	5%
T0 (0.16%)	16,050	11,050	6,050	3,550	-1,450
T1 (0.32%)	16,450	11,450	6,450	3,950	-1,050
T2 (0.60%)	17,150	12,150	7,150	4,650	-350
T3 (1.00%)	18,150	13,150	8,150	5,650	650
T4 (1.50%)	19,400	14,400	9,400	6,900	1,900
① 공공임대	1,263	1,263	1,263	1,263	1,263
② 일반임차	5,211	5,211	5,211	5,211	5,211

단위: 만원/년. 음수는 주거비가 순이익으로 전환된 상태입니다.

표 전체에서 ①은 모든 칸이 1,263으로 고정입니다.
세제가 어떻게 바뀌든 ①과 ②은 영향을 받지 않습니다.
오직 ③만 움직입니다.

그래서 세제 강화는 3자 격차를 좁히는 게 아니라, ③를 끌어내려 ①과의 거리를 벌립니다. 재분배 효과가 아니라 하향 평준화입니다.

6. 양도세 — 30년 종점 순자산

매매 25억이 연 3% 상승해 30년 뒤 60.7억이 됐다고 가정하고, 양도세 시나리오를 5단으로 봅니다.

시나리오	장특공제	양도세	세후 순자산
E0 현행 유지	80%	약 2.8억	51.7억
E1 2026 개편	거주기간 80% + 기본공제	약 2.4억	52.1억
E2 공제 축소	40%	약 8.5억	46.0억
E3 공제 폐지	0%	약 14.1억	40.4억
E4 + 중과 부활	0% + 20%p	약 20.4억	34.1억

양도차익 35.7억, 12억 초과분 안분과세, 지방소득세 10% 포함 [추정]. E3·E4는 스트레스 테스트용 가상값입니다.

세 사람의 30년 종점 순자산

구분	세후 순자산
① 공공임대	3.45~6.62억 (제도적 상한)
② 일반임차	약 6.5억
③ E1 (개편안)	52.1억
③ E4 (극단)	34.1억
[참고] 26억 금융투자 + ②거주	약 84.3억

양도세를 극단(E4)까지 밀어도 ③는 34억으로 ①②를 압도합니다. 자산 사다리 격차는 세제로 좁혀지지 않습니다. 좁히려면 ①에게 분양전환 경로를 주는 수밖에 없습니다. 6회 대안의 핵심 논거입니다.

7. ①②에 작용하는 변수는 따로 있다

변수	① 영향	② 영향
공공임대 자산 컷 하향	퇴거 위험 증가	대기열 단축
재계약 소득 재심사 엄격 적용	연 3,948만원 상실	-
임대료 인상 상한 5%→3%	편익 증가	-
월세 세액공제 추가 확대	소폭	더 크게 수혜
기부채납 50%→30%	물량 40% 감소	대기열 악화

①의 최대 리스크는 세제가 아니라 재계약 재심사입니다. 연 3,948만원의 편익이 한 번의 심사로 0이 됩니다. 세제 논쟁이 아무리 뜨거워도 ①의 처지는 그 논쟁 바깥에 있습니다.

세제는 ③를 끌어내릴 뿐 ①②를 끌어올리지 않습니다.
이건 재분배가 아니라 하향 평준화입니다.

다음 회에서는 방향을 바꿉니다. 그 548세대가 어디서 왔는지, 표준건축비라는 인수가격의 구조를 들여다봅니다.

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이 글의 수치 기준

라벨	해당 수치
[확인]	2026 세제개편안 항목(종부세 14억·공정비율 70%·장특 거주기간 전환·월세공제 1,200만원), 8월 주간 변동률
[추정]	실효 보유세율 T0~T4, 양도세 산출액 E0~E4, 30년 종점 자산액
[가정]	매매 25억, 대체수익률 4.0%, 자산상승률 3.0%

T3·T4와 E3·E4는 현실 정책안이 아니라 모형의 민감도를 보기 위한 가상 극단값입니다. 실효세율은 공시가격·보유 형태·연령·보유기간에 따라 크게 달라지므로, 개별 세액은 세무 전문가 확인이 필요합니다. 연간 비용표는 세전, 종점 순자산표는 세후 기준입니다.
본 글은 공개 자료를 기반으로 한 분석이며 투자 자문이나 세무 자문이 아닙니다.

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