잠실 재건축 조합원이 평당 405만원에 넘긴 1.64억 | 세 개의 세계 ⑤

같은 아파트, 세 개의 세계 · 5/6

시장에서 11억에 팔리는 집을 7,400만원에 넘깁니다. 토지값은 0원입니다.

1회부터 4회까지는 세 사람이 각각 얼마를 내는지 계산했습니다. 이번 회는 방향을 바꿉니다. 그 548세대는 어디서 왔고, 누가 그 값을 치렀는가.

시리즈 목차 (총 6회)

1. 한 단지 안에 사는 세 사람 — 548세대는 누구에게 갔나
2. 연 3,948만원 — 그리고 임차인은 재산세를 내지 않는다
3. 25억의 보이지 않는 월세 — 손익분기 4.07%
4. 보유세가 1%가 되면 — 세제 시나리오 매트릭스
5. 평당 405만원에 넘긴다 — 고지서에 없는 1.64억 (현재 글)
6. 세 사람 모두 불만인 제도 — 검증, 반론, 대안

1. 법이 정한 인수가격

재건축 조합이 법적상한용적률을 선택하면, 늘어난 용적률의 일정 비율만큼 국민주택규모 주택을 지어 공공에 넘겨야 합니다. 그 가격은 시장이 정하지 않습니다. 법이 정합니다.

항목	내용
근거	「도시 및 주거환경정비법」 제55조
건물 가격	국토교통부장관이 고시하는 공공건설임대주택 표준건축비
토지 가격	인수자에게 기부채납한 것으로 본다 (즉 0원)
건설 비율	초과용적률의 50/100 이하. 과밀억제권역은 30/100 이상 50/100 이하
서울시 조례	추가용적률 중 법적상한용적률 이하 구간 50%, 초과 구간 60~70%
활용	임대의무기간 20년 이상 장기공공임대주택

서울은 과밀억제권역입니다. 법은 30~50% 사이에서 조례로 정하라고 했고, 서울시는 상한인 50%를 택했습니다. 4회까지 제가 "법정 하한은 30%"라고 쓴 것은 부정확했습니다. 정확히는 과밀억제권역에 한해 30%까지 낮출 수 있는 재량이 조례에 있다는 뜻입니다.

2. 표준건축비가 얼마인가

여기가 이 시리즈에서 가장 중요한 숫자입니다. 4회까지 저는 세대당 인수가를 1.1억원으로 가정했습니다. 실제로는 그보다 훨씬 낮습니다.

항목	값
최근 고시 (2023.2.1)	상한 1,226,100원/㎡
평당 환산	약 405만원
적용 면적	주택공급면적 (지하주차장 등 기타공용면적 제외)
전용 40㎡ 미만 1채	약 8,300만원
참고: 시장 공사비	서울 정비사업 평당 750~800만원대

즉 조합은 실제 공사비의 절반 수준으로 넘깁니다. 게다가 지하주차장은 아예 계산에서 빠집니다. 철근과 콘크리트를 넣어 실제로 지었는데도 인수가격에 반영되지 않습니다.

3. 잠실 두 단지로 계산하면

[가정] 임대 세대를 전용 45㎡(공급면적 약 18평)로 두고, 분양가는 각 단지의 실제 3.3㎡당 분양가를 적용합니다.

항목	잠실 르엘	잠실 래미안아이파크
일반분양가(3.3㎡)	6,104만원	5,409만원
18평 환산 시장가치	약 11.08억	약 9.82억
표준건축비 인수가	약 0.74억	약 0.74억
인수가 / 시장가	6.7%	7.5%
세대당 이전가치	약 10.34억	약 9.08억
임대 세대수	196	352
총 이전가치	약 2,027억	약 3,196억

548세대 = 약 5,223억원

4회까지 사용한 4,967억은 인수가 1.1억 가정에 따른 값이었습니다. 실제 표준건축비를 넣으면 이전가치는 오히려 커집니다.

4. 조합원 1인당 얼마인가

단지	총 이전가치	조합원 분(역산)	1인당
잠실 르엘	2,027억	약 1,447	약 1.40억
잠실 래미안아이파크	3,196억	약 1,737	약 1.84억
가중평균	5,223억	3,184	약 1.64억

분담금 고지서에 이 1.64억은 적혀 있지 않습니다. 이미 빠진 채로 계산됐기 때문입니다.

조합원이 받는 고지서는 "총 사업비 − 총 수입 = 부담금" 구조입니다. 임대주택은 이미 수입란에 표준건축비만큼만 잡혀 들어갑니다. 시장가와의 차액은 어느 칸에도 나타나지 않습니다. 보이지 않는 항목이라는 것이 이 제도의 핵심 성질입니다.

5. 은마로 검증하면

항목	값
조합원 세대수	4,424세대
공공임대 총량	909가구 (임대 비중 15% 초과)
그중 용적률 인센티브 대가분	676가구
50%→30% 적용 시	676 × 0.6 = 406가구 → 270가구 일반분양 전환 가능
현행 분담금 (76㎡→84㎡)	5억원

서울시가 기부채납 비율을 법정 하한인 30%로 낮추면 은마 조합은 270가구를 일반분양으로 돌릴 수 있습니다. 조합원 1인당 수천만원 단위의 분담금 경감이 발생합니다.

같은 방향의 어려움은 강남만의 것이 아닙니다. 노원·도봉·강북, 금천·관악·구로 등에서는 수천만원의 추가 분담금조차 감당하기 어렵다는 호소가 나왔습니다. 인수가격 문제는 지역을 가리지 않습니다.

6. 제도는 이미 움직이고 있다

중요한 사실이 있습니다. 이 문제는 이미 정책적으로 인정됐고, 개정이 진행 중입니다.

시점	내용
2024.4.30	국토부, 재개발 임대주택 인수가격 상향 발표
2024.7.31 시행	재개발 임대주택 인수가격을 기본형건축비의 80%로 책정. 현 표준건축비의 약 1.4배 수준
2025~2026	9.7 주택공급 확대방안 후속으로 재건축 국민주택규모 주택도 표준건축비 → 기본형건축비 전환 개정 추진
서울시	사업성 보정계수 도입, 임대 기부채납 비율 50% → 30% 인하 추진

기본형건축비는 분양가상한제에서 쓰는 건축비로, 반기마다 갱신되어 공사비 상승을 반영합니다. 반면 표준건축비는 2023년 2월 고시가 최근일 정도로 오래 고정돼 있었습니다. 고정된 인수가격과 급등한 공사비가 겹치면서 격차가 벌어진 것입니다.

이 글의 논지는 "제도가 잘못됐으니 바꿔야 한다"가 아닙니다. 이미 바뀌고 있습니다. 이 글이 말하려는 것은 바뀌기 전까지 준공된 단지에서 그 값을 누가 치렀는지가 어디에도 기록되지 않는다는 점입니다.

7. 민감도 — 이 계산이 얼마나 흔들리는가

결론은 인수가격 가정에 전적으로 의존합니다. 그래서 값을 바꿔가며 다시 계산했습니다.

세대당 인수가	근거	548세대 총 이전가치	조합원 1인당
0.74억	표준건축비 405만원/평 (현행)	5,223억	1.64억
1.04억	기본형건축비 80% 적용 시 (1.4배)	약 5,059억	약 1.59억
1.50억	지하층 산입 + 가산비 반영 가정	약 4,807억	약 1.51억
2.50억	극단적 상향 가정	약 4,259억	약 1.34억

인수가를 3배로 올려도 이전가치는 18%밖에 줄지 않습니다. 시장가가 세대당 10억 안팎인데 인수가는 1억 단위에서 움직이기 때문입니다. 결론의 방향은 가정에 크게 흔들리지 않습니다.

다음 회는 마지막입니다. 지금까지의 계산을 종합하고, 이 논지에 대한 반론을 정면으로 다룹니다. 그리고 세 사람 모두가 불만인 이유와 대안을 정리합니다.

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이 글의 수치 기준

라벨	해당 수치
[확인]	도정법 제55조(표준건축비·부속토지 기부채납), 과밀억제권역 30~50% 범위, 서울시 조례 50%, 표준건축비 1,226,100원/㎡(2023.2.1 고시), 지하층 제외 관행, 재개발 인수가격 기본형건축비 80% 시행(2024.7.31), 임대 196·352세대, 분양가 6,104·5,409만원, 은마 909·676가구·조합원 4,424세대
[추정]	조합원 분 역산치, 세대당 이전가치, 총액 5,223억, 1인당 1.64억
[가정]	임대 세대 전용 45㎡·공급 18평, 시장가치를 일반분양가로 환산

정정 안내: 4회까지 사용한 세대당 인수가 1.1억원은 근거 없는 가정치였습니다. 실제 표준건축비 고시를 확인해 0.74억으로 수정했고, 총액은 4,967억에서 5,223억으로, 조합원 1인당은 1.56억에서 1.64억으로 갱신했습니다.
실제 인수계약가는 단지별 협의와 가산항목에 따라 달라집니다. 확정 수치는 각 조합의 관리처분계획서에서 확인해야 합니다.
본 글은 공개 자료를 기반으로 한 분석이며 투자 자문이 아닙니다.

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