잠실 재건축 공공임대, 왜 모두 불만인가 — 반론과 대안 | 세 개의 세계 ⑥

같은 아파트, 세 개의 세계 · 6/6 (완결)

①은 자산을 못 쌓고, ②는 아무것도 못 받고, ③은 세금을 냅니다.
만족하는 사람이 없다면, 설계를 의심해야 합니다.

다섯 회에 걸쳐 잠실 두 단지의 공공임대 548세대를 숫자로 해부했습니다. 마지막 회는 종합하고, 이 논지에 대한 반론을 정면으로 다루고, 대안을 정리합니다.

시리즈 전체 (완결)

1. 한 단지 안에 사는 세 사람 — 548세대는 누구에게 갔나
2. 연 3,948만원 — 그리고 임차인은 재산세를 내지 않는다
3. 25억의 보이지 않는 월세 — 손익분기 4.07%
4. 보유세가 1%가 되면 — 세제 시나리오 매트릭스
5. 평당 405만원에 넘긴다 — 고지서에 없는 1.64억
6. 세 사람 모두 불만인 제도 — 반론과 대안 (현재 글)

1. 다섯 회의 숫자를 한 장에

회차	핵심 발견	숫자
1	잠실 두 단지 공공임대 실측. 서초 5.9% vs 송파 12.1%	548세대
2	①과 ②의 연간 격차. 임차인은 재산세를 내지 않음	3,948만원/년
3	기회비용 포함 시 순위 역전. ①→③→②	BEP 4.07%
4	세제는 ③만 움직임. ①②는 고정	T3 시 4.75%
5	인수가는 시장가의 6.7~7.5%	5,223억 / 1.64억

2. 세 사람의 최종 성적표

항목	① 공공임대	② 일반임차	③ 소유·거주
연 순 주거비용	1,263만원	5,211만원	3,950만원
거주 안정성	20~30년	2+2년	영구
30년 종점 순자산	3.45~6.62억 (상한)	약 6.5억	34~52억
자산 형성 경로	봉쇄 (분양전환 불가)	없음	있음
최대 리스크	재계약 재심사	갱신 거절·시세 인상	자산가격 하락

①은 현금흐름을 얻고 사다리를 포기했습니다.
③은 안정을 얻고 단일 자산에 올인했습니다.
②는 둘 다 얻지 못했습니다.

3. 이 시리즈의 논지

정리하면 세 문장입니다.

논지	내용
①	이것은 재분배다. 문제는 재분배 자체가 아니라 재원이 조세가 아니라는 점이다. 조세는 국민 전체가 부담하고 국회가 심의하지만, 기부채납은 특정 조합원이 부담하고 조례가 정한다.
②	재건축 기부채납 임대에는 원거주 세입자 우선공급 의무가 없다. 부담 주체와 수혜 주체가 서로 무관하다.
③	결과적으로 무주택자는 ①(당첨)과 ②(탈락)로 갈라지지만, 둘 다 ③가 되지는 못한다. 자산 사다리는 양쪽 모두에게 닫혀 있다.

4. 반론 — 이 논지가 틀릴 수 있는 지점

이 글을 여기서 끝내면 절반짜리입니다. 위 논지에 대한 가장 강한 반박들을 그대로 싣습니다.

반론	내용
용적률은 공공재산이다	초과용적률은 조합이 원래 갖고 있던 권리가 아니라 도시계획 변경으로 공공이 새로 부여한 것이다. "공공 재산인 용적률을 사익을 위해 편중되게 올리는 것은 올바른 정책이 아니다"라는 지적이 나오는 이유다. 없던 것을 받는 대가를 치르는 것은 수용이 아니라 조건부 허가다.
자발적 선택이다	조합은 기준용적률로도 사업할 수 있었다. 상한용적률을 선택한 대가로 임대를 부담한 것이므로, 강제 수용과 구조가 다르다. 싫으면 안 받으면 된다.
순증 이익을 빼먹었다	인센티브로 늘어난 세대 중 임대를 제외한 나머지는 전부 조합 몫이다. 은마 기준 676가구를 내주고 얻은 용적률 증가분 전체를 함께 계산해야 공정하다. 이 시리즈는 비용만 세고 편익은 세지 않았다.
개발이익 환수는 입법 취지다	도시계획 변경으로 발생한 지가 상승은 개인 노력의 산물이 아니라는 것이 도정법과 재건축초과이익환수제의 전제다. 이 전제를 부정하려면 훨씬 큰 논증이 필요하다.
이미 고쳐지고 있다	재개발 임대 인수가격은 2024년 7월 31일부터 기본형건축비의 80%로 상향됐고, 재건축도 같은 방향으로 개정이 추진 중이다. 서울시는 사업성 보정계수와 기부채납 비율 인하를 추진 중이다. 문제 제기가 이미 정책에 반영되고 있다.

세 번째 반론이 가장 아픕니다. 이 시리즈는 조합이 인센티브로 얻은 이익을 계산하지 않았습니다. 정확한 손익을 보려면 "임대로 나간 가치" 옆에 "인센티브로 얻은 세대의 가치"를 나란히 놓아야 합니다. 그 계산은 단지별 관리처분계획서 없이는 불가능하며, 이 시리즈의 한계로 남겨둡니다.

5. 그럼에도 남는 것

반론을 모두 인정해도 지워지지 않는 사실이 하나 있습니다.

①과 ②는 같은 무주택자입니다. 소득 심사에서 ②가 더 가난할 수도 있습니다. 자산 컷을 아슬아슬하게 넘겨 탈락했다면 그렇습니다. 둘을 가른 것은 대체로 추첨 결과이고, 그 차이는 연 3,948만원입니다. 이 격차는 위 반론 어느 것으로도 설명되지 않습니다.

용적률이 공공재산이라는 것도 맞고, 조합이 자발적으로 선택했다는 것도 맞습니다. 그런데 그 결과로 만들어진 재화가 왜 추첨으로만 배분되어야 하는가는 별개의 질문입니다.

6. 대안 3안

대안	내용	누가 개선되나
① 비율 하한 적용	서울시 조례를 50%에서 법정 하한 30%로. 은마 기준 270가구 일반분양 전환 가능	③ 개선 ①② 악화 (물량 감소)
② 인수가격 현실화	표준건축비 → 기본형건축비 전환, 지하층 산입. 재개발은 이미 시행 중	③ 개선 ①② 영향 없음
③ 분양전환형 도입	일정 거주기간 후 매수청구권 부여. 서울시 미리내집이 이미 이 구조를 실험 중	① 개선 (사다리 복원) ② 유인 증가

①과 ②는 서로 상충합니다. 물량을 줄이면 조합은 살지만 대기열은 길어집니다. 세 번째만이 ①의 자산 상한 문제를 건드립니다. 이 시리즈가 도달한 결론은 여기입니다.

이 제도의 진짜 결함은 ①이 너무 많이 받는 것이 아니라,
①도 ②도 30년 뒤 여전히 무주택자라는 것입니다.

7. 앞으로 확인할 것

항목	확인 시점 / 방법
잠실 두 단지 SH 모집공고	2026 하반기~2027 상반기 예상. 공급유형·보증금·면적 구성 확정
실제 인수계약가	각 조합 관리처분계획서 (정비사업 정보몽땅)
서울시 조례 개정	기부채납 비율 50%→30% 통과 여부
재건축 기본형건축비 전환	도정법 제55조 개정 시행일
조합 인센티브 편익	이 시리즈가 계산하지 못한 부분. 관리처분계획서 확보 시 후속

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시리즈 전체의 수치 기준

라벨	해당 수치
[확인]	임대 196·352세대, 분양가 6,104·5,409·6,736만원, 도정법 제55조, 과밀억제권역 30~50%, 서울시 조례 50%, 표준건축비 1,226,100원/㎡, 재개발 인수가격 기본형건축비 80% 시행, 2026 세제개편안, 건보 기본공제 1억원, 자산 기준 3.45억·6.62억, 은마 909·676가구·조합원 4,424세대
[추정]	조합원 분 역산치, 세대당 이전가치, 총액 5,223억, 1인당 1.64억, 보유세·양도세 시나리오 산출액, 30년 종점 자산액
[가정]	매매 25억, 전세 11억, 반전세 2억+350만원, 공공임대 1.5억+65만원, 대체수익률 4.0%, 자산상승률 3.0%, 임대 세대 전용 45㎡

이 시리즈에서 정정한 것: 3회에서 자본 기회비용 누락을 정정했고(③ 순위 재계산), 5회에서 세대당 인수가 가정 1.1억을 실제 표준건축비 기준 0.74억으로 교체했습니다(총액 4,967억 → 5,223억).
이 시리즈의 한계: 조합이 용적률 인센티브로 얻은 편익을 계산하지 않았습니다. 실제 인수계약가와 임대 세대 면적 구성도 미확인입니다.
본 글은 공개 자료를 기반으로 한 분석이며 투자 자문이나 세무 자문이 아닙니다. 제도와 수치는 변경될 수 있으므로 반드시 해당 기관의 최신 공고 원문을 확인하시기 바랍니다.

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시리즈 완결. 읽어주셔서 감사합니다.